L’immobilier, facteur de réussite… et d’échec

Choisir un local est un acte déterminant pour la réussite de vos activités. Jean-Arnaud Desaulles, président de Desaulles & Cie, organisme spécialisé dans le conseil en immobilier d’entreprise, nous donne quelques éléments pour en définir les paramètres stratégiques et éviter ainsi les écueils.

Jean-Arnaud Desaulles et Carole Sperry, conseillers en immobilier d’entreprise.

Comment se compose l’immobilier d’entreprise ?
Ce secteur de niche se divise en quatre branches, chacune avec ses spécificités : les bureaux, les locaux d’activités, les commerces intra/extramuros et l’investissement. Ce marché est plus stable que le résidentiel mais, depuis 2008, les deux souffrent de la crise et voient leurs prix baisser.

Quelles sont les particularités du parc mulhousien ?
Les bureaux sont en suroffre avec, fin 2011, plus de 67.000 m2 vacants dont 10% dans le neuf. Nous arrivons juste à en absorber entre 15.000 et 20.000 par an. Aujourd’hui, nous avons donc trois années de stock. C’est énorme ! Autre caractéristique de la Cité du Bollwerk, 2/3 des locaux sont en centre-ville, le tiers restant étant en périphérie. Aucune typologie ne ressort en particulier : nous commercialisons autant de sites anciens que récents. Cette dernière catégorie s’écoule difficilement en période de récession, alors que la première est très recherchée car plus abordable financièrement.

Quels types de locaux sont les plus demandés ?
Les entrepreneurs recherchent surtout des bureaux d’une superficie comprise entre 200 et 250 m2 et des locaux industriels de moins de 3.000 m2, situés de préférence en banlieue afin de faciliter les livraisons vers les zones frontalières. Cette branche a d’ailleurs enregistré un record historique, l’an dernier, avec 207.000 m2 de locaux libres. Les requêtes les plus difficiles à satisfaire sont celles des professionnels qui reçoivent du public et qui veulent des surfaces de moins de 70 m2 déjà aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées.

Quels sont les paramètres à prendre en compte lors de la sélection d’un bien immobilier ?
L’emplacement est primordial. Il faut choisir la zone en fonction de son activité et de son accessibilité (transports publics, parkings pour les clients…). Et penser à garder un espace vacant pour l’accueil éventuel de nouveaux collaborateurs. Ceci évite de déménager, et donc d’investir de nouveau, lorsque l’affaire se développe. Mais surtout ; il faut prendre son temps, visiter un maximum de lieux et comparer les prix. Dans les frais généraux, le loyer est souvent la charge la plus importante d’une société… Et il faut une réserve de trésorerie pour l’absorber.

Au vu des nouvelles normes, n’est-il pas plus stratégique d’opter pour un espace neuf ?
Acquérir un bâtiment récent est judicieux en période d’expansion économique, or ce n’est pas le cas actuellement. Les propriétaires affichent des prix plutôt élevés, car ils veulent avoir un retour sur investissement et ce dans un délai court. La situation du marché ne va pas s’améliorer avec le développement de projets immobiliers tels que celui de la gare.

Ce nouveau quartier des affaires ne permettra-t-il pas, au contraire, de dynamiser le secteur ?
Plus de 30.000 m2 de bureaux seront commercialisés dans une branche déjà saturée. Les politiques espèrent capter des demandes exogènes, mais j’en doute fort. Nous allons principalement assister à des mouvements internes, c’est-à-dire des structures déjà implantées à Mulhouse mais qui souhaitent s’installer dans des bâtiments aux normes. Un projet aussi ambitieux que celui-ci présente néanmoins de sérieux avantages comme redorer l’image de Mulhouse qui souffre d’un réel déficit en la matière. C’est aussi une manière de stimuler le milieu avec cette offre pléthorique qui, de facto, baissera le prix moyen au m2. Ceci dit je ne doute pas que, sur le long terme, ce quartier trouvera preneur car son positionnement stratégique permettra aux entreprises de faire des économies non négligeables en termes de déplacement.

Propos recueillis par Inès Lazibi

Contact : 11 avenue d’Altkirch à Mulhouse
03 89 46 20 80 – desaulles@cbre.fr. www.desaulles.fr


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Béatrice Fauroux

Fondatrice et rédactrice en chef

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