Desaulles : les tendances du marché de l’immobilier en 2018

Édition : Mulhouse/Sud-Alsace - 4 mars 2019

L’agence immobilière IDRE Desaulles a récemment présenté son étude annuelle 2018 du marché de l’immobilier d’entreprise à Mulhouse et Saint-Louis.

Les bureaux à Mulhouse
Le stock de bureaux disponibles au 31/12/2018 a baissé de 22 % par rapport à 2017. L’offre neuve immédiatement disponible reste à un niveau bas : 2,7 % de l’offre. Pour autant, les prévisions de livraisons d’immeubles neufs sont encourageantes, avec quasiment 15 000 m² à venir sur les deux prochaines années. On estime le taux de vacance actuel autour de 7%. Concernant la demande placée, elle baisse de 20 %. Un équilibre est observé entre location et vente. Concernant les valeurs locatives, le loyer prime s’élève à 150 € HT HC / m² / an. On retrouve essentiellement ces valeurs sur la ZAC Gare. Une nouvelle fourchette de loyers se dessine pour des produits ayant fait l’objet d’une restructuration ou d’une réhabilitation : entre 115 et 125 € HT HC / m² / an. Le Parc de la Mer Rouge représente 23% du volume de l’offre immédiatement disponible, la ZAC Gare TGV 13%, Le Parc des Collines 16% et le secteur Ile Napoléon 18%. On constate un équilibre des proportions, mais la qualité de l’offre est très hétérogène.

Les bureaux à Saint-Louis
Le niveau de la demande placée est modeste en raison d’un manque d’offres neuves et d’un parc vieillissant. Il est nécessaire de régénérer ce parc, avec des locaux aux normes RT 2012, plus économiques et plus qualitatifs. Quelques programmes neufs sont à venir – mais la pré-commercialisation reste un exercice difficile – : Zone du Pêcheur, 1140 m², avec une livraison prévue en juin 2019, et l’Alpha dans la Quartier Gare, 1475 m², avec une livraison prévue pour mi-2020.

Locaux d’activité à Mulhouse
L’offre de bâtiments de seconde main est en baisse, mais reste prépondérante avec 98% du stock recensé. L’offre immédiatement disponible de locaux neufs reste toujours insuffisante avec seulement 2% du stock. On constate que les candidats se projettent plus facilement dans des locaux livrés bruts, plus faciles à adapter à leur cahier des charges. L’offre neuve à venir représente environ 5 000 m², ce qui est trop peu. On retrouve cette offre principalement en périphérie de Mulhouse. Du côté de la demande placée, les comptes propres représentent 40% du marché, ce qui tend à confirmer que les utilisateurs ne trouvent pas satisfaction dans les locaux de seconde main. Le périmètre de recherche s’élargit avec le développement des zones d’Ensisheim, d’Aspach-le-Haut ou de Soultz. On observe un déséquilibre entre la location (65% du nombre de transactions) et la vente (35%). Alors que la demande exprimée pour des locaux de petites surfaces (< à 250 m²) est importante, cette tranche ne représente que 10 % des transactions et ce, par manque d’offres.

Des loyers et prix de vente globalement stables en 2018
Les zones à proximité des dessertes autoroutières sont toujours plébiscitées, ce qui impacte les valeurs locatives. A contrario, les zones périphériques, considérées comme secondaires jusqu’à présent, offrent désormais des alternatives, avec des niveaux de loyer ou prix plus attractifs (Aspach, Staffelfelden, Soultz …). Si l’on compare l’offre à la demande placée, sur le secteur Sausheim / Ile Napoléon, des bâtiments de seconde main et d’envergure impactent le volume de l’offre disponible et par conséquent, griment l’attractivité de ce marché essentiel à l’agglomération. On constate un équilibre de marché sur les secteurs de Burnhaupt-le-Haut / Burnhaupt-le-Bas, Wittenheim / Kingersheim, et dans une moindre mesure, sur le secteur de Cernay / Wittelsheim. Mention particulière pour le secteur d’Ensisheim / Ungersheim, où le développement de l’offre foncière a attiré des utilisateurs importants.

Locaux d’activité à Saint-Louis
Il existe un réel manque d’offres neuves et de seconde main sur le marché. Les utilisateurs construisent donc leurs propres bâtiments : EMI et Agility en 2017 ou JetAviation et Capi Sécurité en 2018 en sont le parfait exemple. Par conséquent, des perspectives de libération de bâtiments pour 2019 sont à prévoir. La question de la reconversion de ces sites se pose : ne serait-ce pas là l’occasion de faire coïncider une offre qui n’existe pas forcément à ce jour avec les demandes du marché ? A noter que la recherche à l’acquisition est plébiscitée sur le marché frontalier. Or aujourd’hui, l’offre immédiatement disponible ou à venir est orientée essentiellement à la location. Par ailleurs, le commerce/retail connaît un développement important sur des zones essentiellement proches du Leclerc à Saint-Louis et, dans une moindre mesure, à Blotzheim.

Les entrepôts
Au 31/12/2018, l’offre immédiatement disponible d’entrepôts et de bâtiments logistique, toutes catégories confondues, est de 30 774 m². Concernant la demande placée, on observe deux opérations significatives. Une à Ungersheim avec 8 800 m² loués à un logisticien dans le cadre d’une création d’activité. Une seconde concerne l’opération en compte propre au profit de DELTICOM. Cet ensemble immobilier de 114 000 m² sera exploité en propre à hauteur de 60% par DELTICOM. Au terme du 1er trimestre 2019, le marché ne disposera plus de locaux de logistique, encore moins de classe A. Différents projets sont en cours, et permettront à court terme sur de petits volumes, et à moyen terme sur des volumes plus importants, de répondre à de nouvelles sollicitations. Ces projets sont concentrés sur Ensisheim, un des rares secteurs du Haut-Rhin à envisager l’installation d’activités logistiques.

Suite à ce bilan, l’équipe de Desaulles a indiqué que « 2019 devrait globalement présenter des tendances similaires. Mais nous allons peut-être être confrontés à un manque d’offres sur le marché. C’est pourquoi notre préoccupation majeure et d’ajuster l’offre à la demande ».