Le dossier du mois

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Tôt ou tard un chef d’entreprise se pose la question : j’achète des locaux ou je continue à louer ? Quelles seront les implications de ma décision sur l’organisation de l’entreprise, son personnel, son équilibre financier, et aussi sur mon patrimoine personnel ou ma retraite ? Ai-je plutôt intérêt à continuer à louer ? Voici trois interlocuteurs qui peuvent aider à prendre la bonne décision, chacun dans son domaine.

Journal économique de Mulhouse et environs - Le périscope : information économique mulhousien Alsabail, un accompagnement de proximité

Journal économique de Mulhouse et environ : Alsabail
Evelyne Kleinclaus, Catherine Schlicklin, Alain Andres et Jean-Claude Langrand

Référence du crédit-bail immobilier d’entreprise en Alsace, Alsabail est un acteur du développement local incontournable dans la région, à la fois en raison de son statut et de l’expérience de son équipe.

Alsabail est une SEM (société d’économie mixte) détenue à 52 % par les conseils généraux 68 et 67 et à 40% par OSEO. Son produit unique : le crédit-bail immobilier. Ce modèle juridique unique en France place d’emblée Alsabail dans le cadre de l’aménagement du territoire, en cohérence avec la politique régionale. « Nous travaillons sur le long terme avec les entreprises et sommes l’interlocuteur de tous les acteurs du développement local et de la construction. Notre position relativement neutre nous permet aussi d’établir des partenariats avec les banques pour financer tel ou tel projet », explique le Directeur général Alain Andres. En effet, le CAHR, l’ADIRA et les comités d’expansion figurent parmi les contacts réguliers d’Alsabail, tout comme les promoteurs, constructeurs, architectes… Et quant aux relations avec les banques, il faut savoir qu’un dossier sur deux est réalisé avec une banque de la place, notamment pour partager le risque. Enfin, la présence d’Alsabail sur le terrain lui permet d’être au courant de nombreux projets, lorsque naît le besoin de financement.

Réponse à un dossier : en 24 à 48 heures

C’est aussi sa présence régionale constante et durable qui fait d’Alsabail un acteur majeur dans le paysage immobilier de l’entreprise en Alsace. « Nous maillons toute la région où notre équipe est implantée depuis de nombreuses années, ce qui nous donne une connaissance très fine de toutes les évolutions économiques du territoire », explique Evelyne Kleinclaus. La valeur ajoutée du service proposé aux entreprises, c’est l’expérience d’Alsabail, tant sur le plan financier que sur le plan technique. « Les chefs de PME ne sont pas toujours versés dans les questions logistiques », poursuit E. Kleinclaus. « Nous les conseillons sur des aspects aussi divers que les accès, les ouvertures des entrepôts, et les mettons en relation avec un architecte salarié chez nous si besoin est. Notre rôle ne s’arrête pas aux données chiffrées, nous avons un rôle de conseil sur le bâtiment, on ne construit pas tous les jours ». L’expérience permet aussi d’évaluer très rapidement la faisabilité d’un dossier, s’il “passe“ ou non sur le plan financier. Les équipes sont en mesure de donner une réponse préliminaire en 24 à 48 heures si la situation de l’entreprise l’exige, qu’elle soit dans la logistique, le tertiaire, le négoce… Par ailleurs, Alain Andres précise que les dossiers traités font état d’un besoin minimal de 300.000 euros, et que la moyenne oscille entre 800.000 et 1 million d’euros. « Nous tavaillons comme toute banque, et examinons avec soin la situation financière mais aussi les hommes qui dirigent l’entreprise, c’est tout aussi important ». Côté références, Alsabail a financé (entre autres) des bâtiments pour Weleda, Ganzoni, Flowtec, Endress Hauser, GIDA, EOS, Steiblé, Pierre Hermé, ABTEY, le Diaconat, et aussi MPM ou la Boulangerie Wilson au Parc des Collines, pour ne citer que ces entreprises. Alsabail compte 25 salariés en Alsace, dont 3 travaillent sur le Haut-Rhin, les services communs étant centralisés à Strasbourg.

Journal économique de Mulhouse et environs - Le périscope : information économique mulhousien Contact : Alsabail, 68 rue Jean Monnet – Parc des Collines, Mulhouse
Tél. 03 89 45 69 45 – site web : www.alsabail.fr

Journal économique de Mulhouse et environs - Le périscope : information économique mulhousien

Journal économique de Mulhouse et environs - Le périscope : information économique mulhousien KPMG- SEGEC : « L’immobilier d’entreprise touche toute la vie de l’entrepreneur »

Les experts-comptables Jean-Jacques Bissel et Stéphane Stefanelli voient tout au long de l’année des situations de chefs d’entreprise qui se posent la question de construire ou acquérir un bien immobilier. Et qui ont pour rôle de proposer la solution optimale tenant compte des paramètres juridiques, financiers, fiscaux… et personnels d’un tel projet.

Journal économique de Mulhouse et environ : KPMG
Stéphane Stefanelli et Jean-Jacques Bissel

« Contrairement à ce que l’on pourrait penser, l’aspect financement n’est pas la première question que nous allons examiner avec notre client », explique d’emblée Jean-Jacques Bissel. « La vraie question posée est celle-ci : quel est le sens de ce projet d’investissement ? Mettre fin au paiement d’un loyer trop élevé ? Prévoir l’agrandissement de son entreprise ? Acheter les murs en même temps qu’une exploitation ? Se constituer un bien immobilier pour la retraite ? Les scénarios sont nombreux et chaque cas est unique. » Un cas typique : celui du chef d’entreprise d’environ 45-50 ans, qui peut encore investir dans un bien immobilier pendant 15 ans, en vue de la retraite, au cours de laquelle il pourra revendre, louer, voire occuper le bien s’il se prête à l’habitation.

« On n’achète pas pour 2 ou 3 ans »

Le premier travail des conseillers de KPMG sera donc de décortiquer le projet à partir de la motivation de départ du chef d’entreprise, de l’achat à la sortie éventuelle du bien. « Le bien immobilier n’est qu’une des composantes de la vie de l’entrepreneur, et qui est reliée au marché, à la vie de l’entreprise, à celle de l’entrepreneur et de sa famille, de son patrimoine et de sa capacité de remboursement, etc. Avant toute visite chez le banquier, nous proposons 2-3 scénarios en vue d’une solution technique sécurisée et optimisée », ajoute Stéphane Stefanelli. Le tout avec une mise en perspective du projet sur 15 ans, parce qu’ « on n’achète pas pour 2-3 ans et surtout pas par opportunisme fiscal », indiquent les deux experts En ayant une vue sur l’ensemble de l’opération et son impact fiscal et économique, KPMG peut être amené à coordonner banque, notaire et avocat pour dans le cadre de son suivi. Constituer une SCI, opter pour le régime foncier ou de l’IS et faire les bons choix jusqu’à la déclaration d’impôts font partie intégrante de ce rôle de conseil.

Journal économique de Mulhouse et environs - Le périscope : information économique mulhousien Contact : KMPG-SEGEC, 14 rue Gustave Hirn, Mer Rouge, Mulhouse
Tél. 03 89 32 94 94

Journal économique de Mulhouse et environs - Le périscope : information économique mulhousien

Journal économique de Mulhouse et environs - Le périscope : information économique mulhousien Le Tandem parie sur l’avenir de la ZACII

Journal économique de Mulhouse et environ : Le tandem
Sandro Pilleri

Sandro Pilleri, ex-patron d’Etup’Loc, est investisseur privé depuis 2005, année de la vente de son exploitation qui comptait alors une quinzaine de sites en France. Il fait construire en ZACII du Parc des Collines un immeuble de cellules mixtes (ateliers et bureaux) en bordure de la 4 voies.

L’activité actuelle de Sandro Pilleri est née de son parcours à la tête d’Etup’Loc : « Ayant construit une quinzaine de bâtiments à travers la France pour développer les sites de mon entreprise de l’époque, je connais bien les besoins logistiques des entrepreneurs ». Sandro Pilleri a vendu son exploitation, mais pas les murs des agences Etup’Loc et continue à les gérer sur Habsheim, Strasbourg, Dijon, la région parisienne… soit une dizaine de bâtiments pour 15.000 m2 en tout. Parallèlement, il s’est lancé dans la construction de locaux professionnels destinés à la location, dont l’immeuble de Sauter au Parc des Collines est l’une des références. Il lance actuellement la construction du Tandem, qui devrait être prêt pour les locataires en fin d’année, date d’échéance pour les avantages de la zone franche.

Un immeuble de très haute qualité environnementale (THQE)

Sandro Pilleri a acheté le terrain à la SERM et confié la construction à l’entreprise générale LCR. Le Tandem comprend 10 lots qui totalisent 2.100 m2 d’ateliers et 1.500 m2 de bureaux. La qualité de l’isolation, des vitrages et du chauffage/ climatisation doit offrir un bon confort aux occupants et l’esthétique est apportée par la couleur et les stores extérieurs du bâtiment. Sur l’étiquette énergétique, les bureaux sont classés C et les ateliers B. Précision : les ateliers sont équipés de tubes radiants. Enfin, le constructeur s’est assuré de la bonne insertion du bâtiment dans son environnement verdoyant, avec un bardage bois. L’investisseur prend le risque de démarrer la construction en estimant que la conjoncture cette année est favorable à l’installation de nouvelles entreprises sur la zone. Enfin, il assure que les tarifs de location ne sont pas supérieurs à des prestations de moindre qualité dans des locaux anciens.

Journal économique de Mulhouse et environs - Le périscope : information économique mulhousien Contact : Sandro Pilleri, tél. 06 80 25 49 19, mail. sci.letandem@orange.fr

Commentaire

L’immobilier professionnel à Mulhouse : offre pléthorique ?

Une étude récente de CB Richard Ellis mentionnée par le Journal L’Alsace indique qu’environ 8% des bureaux et 12% des locaux d’activités de Mulhouse sont vacants. Ceci est certes élevé, mais, comparativement à d’autres régions, ces taux sont corrects : l’Ile de France enregistre 7% de bureaux vacants en 2010, tandis que Lyon déplore le taux de vacance le plus élevé de France pour ses entrepôts avec 15,4%. Les contextes et les raisons sont certes différents, mais il reste que le secteur Mer Rouge se repeuple actuellement, et même si Illzach et Sausheim vont un peu moins bien, c’est surtout en raison de l’inadaptation des locaux existants, régulièrement évoquée par nos interlocuteurs. Les entreprises occuperont soit des locaux adaptables à un coût raisonnable, soit des locaux neufs, mais reculent devant des locaux obsolètes avec des normes techniques difficiles à respecter. Mulhouse bénéficie d’une offre importante certes, mais des programmes neufs sont conçus pour satisfaire aux exigences actuelles de confort thermique, de normes techniques et de proximité avec des services pratiques et des voies de circulation.

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Informations sur l'auteur :

PORTRAIT BEA

Béatrice Fauroux

Fondatrice et rédactrice en chef

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